Так с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация сделок, регистрации подлежит лишь переход права. Исключение составляют договор водопользования, договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки, в отношении которых по-прежнему применяется правило о государственной регистрации самого договора.
Двойственная ситуация сложилась с договором аренды. Изначально было принято решение об отказе от государственной регистрации договоров аренды. Однако 4 марта 2013 г. указанное нововведение было отменено по причине опасения возникновения трудноразрешимых ситуаций: «двойная аренда», продажа арендованного имущества. Таким образом,
договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 г., не теряют своей юридической силы и продолжают действовать, однако, договоры аренды, заключенные после 4 марта 2013 г. подлежат государственной регистрации.
В случае, если одна из сторон сделки уклоняется от ее государственной регистрации, то другая сторона вправе потребовать такой регистрации на основании решения суда, но для этого требования установлен специальный срок исковой давности - 1 год. Аналогичное правило распространяется и на случай уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки. При этом нотариальное удостоверение сделки по-прежнему остается добровольным.
С 1 сентября 2013 г. введена презумпция, в соответствии с которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, а не ничтожной. Лица, которые ранее одобрили оспоримую сделку или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить, не могут требовать признания такой сделки недействительной.
В отношении ничтожных сделок сужен круг лиц, обладающих правом требовать признание сделки ничтожной и применения последствий ее недействительности. Такими лицами теперь могут быть только стороны, иные лица смогут обратиться в суд с указанным требованием лишь в случаях, определенных законом. Суд при рассмотрении заявленного требования вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, только если это необходимо в целях защиты публичных интересов или в иных случаях, предусмотренных законом.
Общий срок исковой давности по-прежнему составляет три года со дня начала его течения, но защита нарушенного права не может осуществляться по истечении десяти лет со дня нарушения этого права. В отношении ничтожных сделок срок исковой давности изменен таким образом, что лицо, не являющееся стороной сделки, может признать ее недействительной в срок, не превышающий 10 лет со дня начала исполнения сделки.
Существенные изменения коснулись и института доверенности, а именно изменен срок, на который может быть выдана доверенность. Если в доверенности не указан срок, на который она выдана, считается, что доверенность действительна в течение одного года. Если Вы желаете предусмотреть конкретный срок действия доверенности, то он может быть любым, никаких ограничений закон не содержит.
Впервые установлены основы безотзывности доверенности. Такая доверенность может быть выдана только лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Безотзывность доверенности не означает, что последняя никогда не может быть отозвана, просто основания отмены должны быть предусмотрены в самой доверенности.
С 1 октября 2013 г. установлен новый объект вещных прав - единый недвижимый комплекс. Под ним понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей,неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов(железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке,если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.
А вот плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто ее использует, теперь принадлежат собственнику вещи.
Материал подготовлен юридическим отделом Агентства недвижимости "Визит"
